営業保証金
こんにちは！さらです！
今回は営業保証金についてお話ししていきます！
宅建業で扱う商品はひとつひとつが高額なのでトラブルが起きたときに
多額の損害が出てしまいます。
その万が一に備えて！予め用意しておくのが、営業保証金です。
この営業保証金は本店最寄りの法務局に預けます。
これを供託といいます。
宅建業はこの営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ始めることができません。
供託する額は本店1000万円、支店1店舗につき500万円が必要です。
有価証券での供託も認められていますが、評価額がすこし変わってしまいます。
国債→額面金額の１００％
地方債・政府保証債→額面金額の９０％
国土交通省令で定める有価証券→額面金額の８０％
また、現金と有価証券と併せて供託することも認められています！
免許を受けてから一定期間供託をしないでいると免許を取り消されてしまうこともあるので注意です。
免許を受けてから3か月放置すると免許権者が催告してきます。
催告が届いてからまた1か月放置すると免許を取り消される可能性があるので
早く供託して届出しましょう！(必ずではありませんが…)
今回はこの辺で！次回は民法改正についてお話しします。
ではまた！
知事免許と大臣免許
こんにちは！さらです！
今回は都道府県知事免許と国土交通大臣免許についてお話ししていきます！
国土交通大臣免許の方が圧倒的に強そうですよね。
でも実はこの２つの免許、名前が違うだけで効力は同じものなんです！
１つの都道府県にのみ事務所を設置するとき知事に直接免許申請します。
複数の都道府県に事務所を設置するとき本店所在地の知事を経由して大臣に免許申請します。
そしてそれぞれ免許を受けます。
ここでのポイントは事務所です。
宅建業を営まない支店は事務所としてカウントしないのです！
契約を締結しない案内所がこれにあたります！
逆に本店は宅建業の有無に関わらず、事務所としてカウントします！
知事免許を受けていた業者が他の都道府県にも事務所を設置するとき、
本店所在地の知事を経由して申請し、大臣免許への免許換えをする必要があります。
そして免許の有効期限は免許を受けてから5年間です。
元の免許の有効期限が残っていても、新免許を受けたときから5年間になります。
また、免許換えにより不要になった免許証は返納義務があるので気を付けましょう！
次回は営業保証金についてお話していきます！
ではまた！
ではまた！
事務所と案内所の違いって？
こんにちは！さらです！
今回は宅建業における事務所と案内所の違いについてお話ししていきます！
事務所とは
本店や支店、営業所のことを指します。
知事免許を受けている業者が県をまたいで事務所を設置するときには大臣免許に換える
必要があります。これは次回お話しします！
そして事務所には以下の５つのものを設置しなくてはいけません！
１．報酬額の掲示
報酬額には制限がありますが、
どの割合で報酬を貰うのか予め提示する必要があります。
２．帳簿
事業年度末に閉鎖しそれから5年間は保管義務があります。
紙媒体でも電子ファイルでも良い。
３．従業者名簿
最終の記載から10年間の保管義務があります。
取引関係者からの請求時は閲覧させなければいけません。
４．専任の取引士
事務所に従事する5名に1名以上の割合で常勤の取引士を置かなければいけません。
５．標識の掲示
宅建業者の名称や売主の情報などが記載されることもあります。
案内所とは
マンションのモデルルームなどの特定の物件だけを扱う場所は事務所と区別する。
基本的には案内所で契約はしないので免許権者に届け出る必要はないが、
契約を締結したり、申し込みを受ける場合は業務開始10日前までに届出が必要となる。
基本的に案内所には５．標識の掲示のみ設置すればよいが、
契約をする案内所には４．専任の取引士も設置しなければいけない。
以上！事務所と案内所の違いでした！
案内所は簡易的な事務所と思えばよさそうですね！
次回は知事免許と大臣免許についてお話ししていきます！
ではまた！
そもそも宅建業って？
こんにちは！さらです！
そもそも宅建業とはどの行為を指すのかお話していきます！
ズバリ！
不特定多数を相手に反復継続して宅地・建物の取引を行うこと
つまり、裏を返せば、
特定の相手方と一度だけ取引するのに免許は要らないということになりますね。
これ、実はすごく大事で、例えば自分の土地を売りたいとき
1人の相手方に対してのみ土地を売る場合には免許不要です。しかし、
土地を分譲し複数の相手方に対して売る場合には免許が必要になります。
これが、不特定多数を相手に反復継続しての部分のポイントになります！
続きまして宅地・建物の取引を行うことの部分のポイントについてです！
宅地とは建物が建っている又は建つ可能性がある土地のことです。
建物とは家一軒はもちろんマンションやアパートの一室、工場、倉庫なども含みます。
取引とは、売買や賃借のことをいいます。
ただし、ここで注意したいのが貸主が自ら賃借する場合に限っては免許不要なんです！
賃借を媒介、代理することには免許が必要になるので気を付けましょう！
次回は事務所と案内所についてお話ししていきます！
ではまた！
宅建業免許持てないのは…？
こんにちは！さらです！
前回は宅地建物取引士の欠格事由についてお話ししました。
今回は宅建業免許の欠格事由についてお話ししていきます！
ややこしいですが、似ているところも多いので比較的覚えやすいかと思います！
取引士と共通するところ
１．能力や信用に問題がある場合
２．宅建業に好ましくない行為をしてから５年を経過しない者
・三大悪事で免許を取り消され、取消の日から５年を経過しない者
宅建業の三大悪事→1．不正な免許取得 2．業務停止処分に違反 3．業務停止にあたり情状が特に重い
・処分逃れの廃業の届出から５年を経過しない者
・(上記事由による)聴聞公示日前６０日以内に役員だった者
３．犯罪者
・禁錮以上の刑を受け、5年を経過しない者
・宅建業法・暴力的犯罪で罰金以上の刑を受け、5年を経過しない者
・暴力団の構成員や構成員でなくなった日から5年を経過しない者
ここまでは取引士の欠格事由と共通しているの部分ですね！
以下、宅建業免許特有の欠格事由を紹介していきます！
４．社会の信用が得られない者
・免許申請前5年以内に宅建業に関して不正又は著しく不当な行為をした者
・宅建業に関し不誠実な行為をすることが明らかな者
５．その他
・暴力団員等がその事業活動を支配する者
・成年と同一の能力を有しない未成年で、法定代理人が１～４に該当する
・法人の役員が１～４に該当する
・政令使用人が１～４に該当する
・専任の取引士が足りない、免許申請書に虚偽記載があった
普通の未成年は取引士にはなれませんが、宅建業免許は受けることができるところに注意したいですね！
次回は、そういえば、宅建業ってなんぞや！をお話していきます！
ではまた！
自分は取引士証を持てる？持てない？
こんにちは！さらです！
宅建の試験は誰でも受けれますが誰でも取引士証を持てるわけではありません。
そこで今回は取引士証を持てない人についてお話しします！
定められている欠格事由に当てはまると登録できなかったり登録の消除を受けます。
欠格事由は主につあります！あなたは大丈夫ですか～？😁
１．能力や信用に問題がある場合
２．宅建業に好ましくない行為をしてから５年を経過しない者
・三大悪事で免許を取り消され、取消の日から５年を経過しない者
宅建業の三大悪事→1．不正な免許取得 2．業務停止処分に違反 3．業務停止にあたり情状が特に重い
・処分逃れの廃業の届出から５年を経過しない者
・(上記事由による)聴聞公示日前６０日以内に役員だった者
・三大悪事で取引士の登録消除処分逃れの消除処分の日から5年を経過しない者
取引士の三大悪事→1．不正な手段で取引士登録や取引証の交付を受けた 2．事務禁止処分に違反
3．事務禁止処分にあたり情状が特に重い
３．犯罪者
・禁錮以上の刑を受け、5年を経過しない者
・宅建業法・暴力的犯罪で罰金以上の刑を受け、5年を経過しない者
・暴力団の構成員や構成員でなくなった日から5年を経過しない者
４．普通の未成年（例外有）
・未成年は取引士にはなれない
結婚している場合、法定代理人から営業許可を受けている場合は例外
どうでした？普通に過ごしていたら引っ掛かりっこないですね！
刑罰に関して、
執行猶予がついた人は執行猶予が満期を迎えたら5年を待つ必要はありません！
よくひっかけ問題が出るので気を付けましょう！
以上、取引士の欠格事由でした！
次回は宅建業免許の欠格事由についてお話します！
ではまた！
